400多万买入亦庄的机会，又重新出现了
这是严肃君的第598篇推送时隔近一年，亦庄终于将再次上新。一个是京东地块，3月16日刚刚公布了设计方案，6栋住宅楼460套房源，优先甚至专属京东员工购买。更适合普通购房者的，是3月初露面的丰禾嘉会。主力户型为80㎡和95㎡三居，118㎡和121㎡四居，距离地铁17号线南段首发站嘉会湖站1km左右，销售指导价5.8万元/㎡，总价区间约为464万-702万。400多万买三居，重回三年前的赶脚有木有~据了解项目营销中心目前位于亦庄亦城时代广场B5楼一层，样板间预计4月开放。1.去年10月拿地，预计近期入市的丰禾嘉会，周转速度谈不上快，但节点都踩得很好。先是去年11月8日，亦庄台湖和马驹桥两区域解除“双限购”，一批被限制住的购房者，直接拿到房票，目标客户池子扩大；接着是附近唯一在售新房项目绿城·桂语听蘭，借着限购松绑一顿输出，目前网签量已过半，进入尾盘状态，意味着丰禾嘉会目前没有竞品。其实扩大到整个亦庄片区来看，近两年新房市场已经转变为供不应求状态。统计数据显示，2018-2020三年期间，亦庄住宅新增总供应超2.2万套，尤其是2020一年就入市超万套房源。那会儿严肃君印象最深刻的，就是亦庄同时9个新房项目在售，其中6个扎堆河西区。但滞销的时间很短。随着2020年商品房市场回归，亦庄区域最后的限竞房组团一抢而空。5环-6环、总价500万、89㎡三居，这三个限竞房曾经的关键词，逐步失效。而2021年开始亦庄住宅供应量从过万套，腰斩为5千余套，再到2022年仅新增供应1千余套。现在的亦庄，可售存量套数不足3千套。2.房子供不应求，亦庄的经济状况却是一直在上升。最新的数据是，2022年经开区全年GDP达2800亿，仅次于东西海朝，工业总产值也达到全市占比22.2%。注意哦，这个占比在北京16区中，位列第一。亦庄和亦庄人，比我们印象中更多金。当然，聚焦到台湖板块，尤其是丰禾嘉会所处片区，位于三区交界，又有多个待出让或建设中的地块，各项配套尚不完善，城市界面感官上也并不友好。能拿出来说的，一个是产业。通明湖信创园一期和嘉会湖信创园二期，定位是千亿级产业园区；已经有的是信创园、京东集团总部、京东方、小米无人工厂、中芯京城等多个重点项目。另一个是教育。周边有计划今年开建的北京八中分校、北京小学分校，还有幼儿园地块规划，由经开区管委会投资建设。至于商业、医疗等其他配套资源，尚待后续规划建设。3.最后聊聊丰禾嘉会聪明的地方，那就是敢于将刚需主义贯彻到底，把产品功能性拉到极致。刚才没有说到的一个点是，丰禾嘉会现在是没有竞品，但后有“追兵”---隔壁土地条件一致，但占地面积更大的0032地块，虽然历经两次挂牌取消，但依然进入2023年一批次土地出让名单。现在跑得快，才能避免以后正面厮杀。所以丰禾嘉会虽有套内70/90限制，理论上全做120平及以上都行，但项目主力户型建面下探到了80平，并且做了三居，四居面积控制在120平左右，据说得房率还在80%+。大家都知道，90平三居是限竞房时代卷出来的极致户型，而丰禾嘉会走得更远，差一平米就能比肩中海了。从功能间分布来看，两个项目三居设计基本一致，细微区别在于中海学仕里79平三居客厅面宽多了10公分，还挤出了一个独立的家政间。当然，80平左右硬做三间卧室，就一定需要让渡部分空间感和舒适度。另外值得一提的，还有95平三居C户型，最大的亮点在于客厅270度超大转角飘窗，配合落地大窗，确实很提气。再加上厨房L型半开放设计，主卧套房，北向次卧可打通，年轻小两口可以重点关注这个户型。除此之外，丰禾嘉会其他产品，都拿到了南向三面宽，飘窗赠送，主卧套房设计等基础分。据了解，项目还会采用金茂物业，服务加成，以及精装交付。互动时刻：对于重回刚需赛道的亦庄楼市你怎么看？会在今年出手买房吗？欢迎在评论区留言讨论~
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