番禺这宗宅地一出，天河都要抖三抖？
回顾2023年，广州10大热门板块争霸，硝烟弥漫。论网签销量，增城新塘、黄埔科学城，两大刚需主战场榜上有名；论新盘话题，番禺创新城、荔湾花地湾、天河东部，卷成麻花；论利好集中度，白鹅潭、鱼珠文冲看点足；论土拍热度，非拍出全国TOP4地价的琶洲莫属；而论豪宅天花板，金融城当仁不让。但综合看，长隆万博也许是更全面的“顶流”。规划上，官宣扩容近5倍，剑指世界级地标商圈；土拍上，总价197亿超级地块，是近10年广州最大笔地产开发投入。兑现上，长隆开放式主题乐园、万象系商业（建设中）、K11系商业（建设中）落地，利好不输白鹅潭；销量上，长隆万博网签金额去年高居全市TOP3。而2024年，板块争霸战况持续胶着，但面临着重新的洗牌。战况有多激烈，热力值排行谁会是“准冠军”？具体来看看随着大批热门新盘进场，海珠中轴、世界大观等板块，恐怕将冲出重围，跻身10大热门板块前列。但与此同时，我们猜测，2024年的板块争霸，不变的“顶流”仍会是它——长隆万博板块！为什么？一方面，升级提速后的长隆万博，新盘新货依旧后劲十足，不乏爆点。500~800万改善领域，4、5个盘扯头花；1000万以上高端局，越秀、华润建面约200㎡+大平层，神仙打架。里仁洞旧改今年也将入市搅局，其约等于5条猎德村的体量，怎能不炸开市场？另一方面，在土地供应上，这里也拿出了一宗“王炸地块”——长隆三期AB地块。从去年开始，这宗地块的讨论热度，就没有熄灭过。而今年1月底广州出台新政，番禺也曾召集一众开发商开会，到场的房企几乎都是大咖。他们最讨论最多的地块，还是长隆三期AB地块。关注度如此高，一是因为它紧邻着长隆新园区与万象系商业（建设中）。这宗地块的出让，将关系到长隆-万博“西拓版图”的兑现，也是长隆未来实现开放式乐园的关键。一旦开拍，无论由谁来拿，都将是毫无疑问的话题焦点。而根据现有控规，我们也做了一张示意图，来看看这宗地落实后，长隆万博将有怎样的格局变化。二是，地块配套丰富、体量大，规划有商业、公园、绿地、文体体育设施。尤其随着长隆二、三期规划调整，片区的功能更明晰了，根据最新的拟调整规划图，整个西拓片区或将新增4个商业地块。有没有可能再引进像万象系商业（建设中）、K11-SELECT（建设中）这种级别的中高端商业，继续做大世界级地标商圈？太有想象空间了！那么，这么“王炸”的地块，为什么迟迟没有挂牌？去年广州11宗摇号地中，番禺就独占5宗，占据半壁江山，不可能不趁热打铁。房产君打听到的是：长隆AB地块的规划乃至出让，是长隆万博板块整体发展的关键一环，肩负着番禺城市能级再升级的重任，政府不经过深思熟虑、斟酌研究，不能拿出来。此番理由是有迹可循的，从最初规划，到番禺土地推介会板块，到后续爆料版本，再到去年12月拟调整规划版本，长隆AB地块起码经历4次方案修改，不断优化、精益求精。而根据小道消息，目前政府层面对地块整体规划还有想法，现在看到的和最终的还会不一样。从政府的小心翼翼，谨慎规划中，也不难看到，官方对这宗地块的重视程度。但不管怎么调整，板块功能的更多元化、内容更丰富，都将是主要的方向。毕竟，如果是一宗普通的商住地，没必要这么折腾、大费周章了。当然，目前外界对于这宗地块的争议和讨论也很多。比如，从初始的规划到现在，住宅一口气砍了约3万㎡，未来控规再调整，宅地面积是会增加还是缩水？比如，板块竞争会不会激化？这宗地的出让，更利好谁？房产君也看到，好多都在说旁边的瑞麓府。到底是对谁更有利，这是后话。我们先来看看，为何这宗地能得到官方如此高的重视度？这要从两个角度来讲：其一，从广州层面来说，城市与中轴的南拓，是这几年一直在干的事。而要把人才往南引，则需要打开格局，强化长隆万博。目前的长隆万博，已经有了世界级消费中心的目标，在「广州市商务发展“十四五”规划」中，其定位也极高，是全市仅次于天河路-珠江新城的第二大世界级地标商圈。但这样的高定位要夯实，需要在空间功能上寻找新的突破，长隆的扩容升级刻不容缓。其二，番禺要升级，实现高质量大会定下的目标，GDP迈入3000亿大关，也需要强化长隆万博，进一步实现产业的升级换代。目前的万博CBD，已经发展成熟，并且已成为广州电商、数字经济的一大抓手。世界级独角兽希音，拼多多海外版Temu，以及YY、虎牙、携程华南总部等一大批知名互联网公司，都在这里办公。而里仁洞，也已从曾经的“淘宝村”，逐渐升级换代成集智能科技创新、时尚创意、总部办公、生活服务等于一体化的大城。因此，未来长隆万博如何进一步实现产业升级，关键的开关其实也是长隆的扩容升级。而这样的产业带形成后，进一步的影响，则是改变番禺“散装”的局面。万博-长隆-里仁洞，合力打造广州前所未有的超级CBD。同时，板块一路向西，牵手世界级枢纽广州南站，也将为番禺城市能级的再升级，提供一个新的契机。不夸张地说，长隆三期AB地块的落实，不仅是长隆升级扩容的钥匙，更藏着番禺的野心。「野心一」：打造“完全体”长隆，打赢文旅争夺战长隆要打造开放式主题乐园，通过一条城市欢乐大道，连接各个游乐区，必须打通长隆西片区与长隆万博核心区的通道。长隆三期AB地块，则规划了6条道路，并与欢乐大道连接，是长隆万博破圈升级的必要一环。此外，长隆要升级扩容，形成全新超级旅游度假区，也需要长隆三期AB地块。长隆片区，去年已出让了一宗以万象系商业（建设中）为核心的综合体地块，要继续扩容升级，必然要盯准仍是处女地的“西拓片区”。而长隆三期AB地块，则是整个西拓片区落入兑现的关键。实际上，在地块的规划文件中，政府给予也明确给出了期待：打造一个全新超级乐园，一个潮流体育公园，一个超级文商旅综合体，一个全新的交通枢纽，能级之高不容小觑。甚至，以长隆超级度假区为核心，周边多板块的联动、双向融合，未来还将进一步拓展整个大片区的功能。目前大石、钟村都有部分区域，被划入了长隆万博片区。两者的官方定位，分别是：科研创新、文化创意融合的都市智造双创区，都市文商旅融合智造核心区。科研创新，有数字经济、新一代信息技术、中医药研发等产业；文化创意，有了长隆这个大IP，可以继续做大“招牌”。而文商旅消费，则将大力发展地铁口商圈、夜经济，并打造“汉溪文旅一条街”，甚至是优质的居住片区。不难预见，未来整个片区，除了是世界级的文商旅消费目的地，还会有多元的创新产业、全域化的消费场景、优质居住区，真正形成文、商、旅、产、住一体化的顶流。「野心二」：广州版“涩谷TOD”，壮大城市流量磁场长隆三期AB地块紧挨着钟村站，而在2024年的供地蓝皮书中，其旁边还出现另一宗商业地——长隆西地块。按照目前的规划，其为完整的商业用地，体量达约16万方。值得一提的是，长隆西地块紧邻着汉溪长隆站，与万象系商业（建设中）、K11 Select（建设中）形成了连片的商业体。同时在交通上，长隆万博板块自西向东，也分布着三个枢纽中心：钟村、汉溪长隆、南村万博。其中万博站，目前已有7号线、18号线；汉溪长隆站，除了已有的3号线、7号线，还将有城际长隆站，引入佛莞城际，连通广州南站庞大的湾区客流，形成大型的人流聚集场。钟村站，则有7号线，加上规划中的26号线。换句话说，这三大站点，未来都将形成双地铁交汇的换乘枢纽。在这种背景下，整个长隆万博板块，将以枢纽为主导，聚集起大量的大量商业、文化、体育、娱乐休闲资源。进而，形成统一规划，站城一体化的超级TOD。会不会有类似日本新宿、涩谷TOD这样的综合枢纽出现？相当值得期待！当然，其与主题乐园结合形式，无论国内外也都会是史无前例。「野心三」：汉溪大道连点成线，形成“吸金大道”以万博为起点，整个番禺自西向东，以一条汉溪大道，拉开了城市的恢弘战略。去年，长隆197亿超级地块出让，成功实现长隆、万博两大板块连片开发。城投入局，盘活足球公园综合体后，也填补了与南站之间的发展空白。整条汉溪大道，唯一的“断裂带”，就在长隆万博以西，足球公园板块博萃德国际学校、UCLA国际医院以东。而长隆AB地块与长隆西商业地块的出让开发，正好是全面拉通汉溪大道发展的开关。如果把汉溪大道比作一家大型商场，这里既有万象系商业（建设中）、K11-SELECT（建设中）等无数主力店，又自带广州最大游乐园长隆。想看比赛、演唱会有足球公园，出入则有全国第一高铁站广州南站撑腰。不是妥妥的“吸金池”、“印钞机”么？值得一提的是，足球公园预计2025年落成，也许能赶上2025年全运会。汉溪大道加紧开发串联，很有可能成为番禺走向全国的契机。广州足球场效果图可以肯定，长隆三期AB地块一旦出让，番禺将更热辣滚烫。不过说到最大受益者，恐怕就是它了——紧挨着这宗地块的越秀·万博·瑞麓府。在很多人眼中，以前的瑞麓府，可能只是个主城区稀有的低密社区。但随着长隆AB地块出让，这个初始印象，恐怕要被彻底颠覆了。甚至，当整个板块完成合体，你会发现其独有的CBD隐奢生活体验。其一，恰到好处的距离，CBD与自然自由切换。长隆三期AB地块与万象系商业（建设中）相连的路网，将直接串联到瑞麓府的家门口。以后不仅能走私家路到番中实验学校，还能走林荫大道到万象商业、长隆乐园、公园绿地、公交站场、地铁站……不仅地缘上，而是体验上真正与长隆万博融为一体。而且，从现有规划看，长隆AB地块与长隆西地块必然涵盖商业地，无论如何都将极大丰富瑞麓府的购物休闲体验。同时，项目又远离嘈杂主干道，却与自然亲密无间，内拥约11万㎡大园林，背靠约5平方公里长隆森林。这不就像珠江新城的凯旋新世界么？虽身处CBD的灯红酒绿，却又紧邻珠江公园，并独享约4.8万㎡的私家园林。CBD豪宅选址的最高级，莫过于我看得见你的灯火，你的声音却吵不到我。其二，稀有的居住体验，纯住区与学区兼得。不管是在售的华润、新世界项目，还是未来的里仁洞旧改、长隆AB地块住宅，都说住宅、商业结合，唯独瑞麓府是纯住宅区。这种“入则宁静、出则繁华”的体验，是片区独一份。同时，在板块所有项目中，也只有瑞麓府已引进九年一贯制番中，且已开学，所见即所得。其三，用改善的价格，享受大平层的奢侈。据了解，项目全新推出的3栋，涵盖建面约140㎡四房户型，在板块中也是稀有品。南北对流板楼、一层两户配置、户户单位......都是之前约200㎡+大平层才有的享受。同样是板楼，单边位与非单边位有何区别呢？一是，它户数更少，三面的景观、采光无遮挡，舒适性更好。二是，相对安静，主卧不挨着邻居，完全不会有噪音干扰。同时，3栋还手握着三大王牌：「低密之王」、「楼间距之王」、「园林之王」。1.6的容积率、近百米楼间距、约11万方的私家园林......这样的配置，放眼广州主城区同样建面约140㎡的产品，它是没有对手的存在！拿景观来说，3栋就直望园林C位，楼下是宛如蓝宝石般的标准泳池。住在这里，只要推开窗户，映入眼帘的就是郁郁葱葱、波光粼粼，泳池的欢乐氛围耳濡目染，心情也会变得更舒畅。而穿过园林，往外望出则是长隆森林，满屏都是自然美景，每天都被风景环绕。甚至，炎热的夏天，全家人换上泳衣、穿上拖鞋，下楼也能直接跳入泳池。亲子嬉戏间，也是一份情感的升温。当然，这种大平层奢宅的享受，在室内感受更直观。看看它的户型设计：两梯两户的配置，每一户都能享受专梯入户、专属超大电梯厅。电梯门一打开，就是你的世界，私密性拉满。四开间朝南，不止做到约6.9米巨幕南向阳台，还有三个卧室朝南，一举实现“阳光平权”。而且，由于是纯板楼，全屋做到了南北对流，试想一下，夏天窝在沙发看电视，穿堂风悄悄拂过脸庞，这种体验可太舒适了。所以说，2024年的长隆万博，毫无疑问仍将是顶流。随着长隆AB地块的到来，长隆万博将进一步合体、升级，甚至拉动番禺城市能级走向新的台阶。而把握这种机遇，最好的方式则是“近水楼台”。2024年的瑞麓府，太有看点了！
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